CONSIGLIO REGIONALE DELLA SARDEGNA
XIV LEGISLATURA

PROPOSTA DI LEGGE N. 274

presentata dai Consiglieri regionali
VARGIU - COSSA - DEDONI - FOIS - MELONI Francesco - MULA

il 5 aprile 2011

Azioni di rilancio delle politiche di riqualificazione e risanamento urbanistico e territoriale attraverso le società di trasformazione urbana (STU), strumenti di partenariato pubblico-privato

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RELAZIONE DEL PROPONENTE

Sempre più frequentemente le istituzioni pubbliche si trovano di fronte a problemi complessi che interessano il proprio territorio, relativi alla progettazione e alla trasformazione urbanistica o alla riqualificazione di siti importanti per i quali non vi è adeguata capacità economico-finanziaria (e talora neppure piena capacità progettuale) da parte del pubblico.

Si tratta di obiettivi strategici per la collettività, di norma ampiamente condivisi dalla sensibilità generale, la cui realizzazione non è però sostenuta dalla necessaria disponibilità di risorse pubbliche che può garantire il raggiungimento dei risultati attesi in tempi accettabili.

L'aspirazione della comunità al raggiungimento di un obiettivo condiviso è la premessa indispensabile per l'accettazione del concorso del capitale privato che, dietro adeguata previsione di remunerazione, può consentire l'instaurazione di un'associazione di partenariato che permette la soddisfazione delle aspirazioni di entrambi gli attori dell'azione di trasformazione urbana.

Nascono in tal modo i nuovi strumenti di partenariato tra pubblico e privato che danno gambe alla necessità di mantenere in capo alle istituzioni pubbliche l'azione di programmazione e di controllo, coinvolgendo pienamente il privato sia nella progettazione che nella realizzazione degli interventi urbanistici più complessi, e garantendo al privato vantaggi concreti, compatibili con gli interessi di pubblica utilità.

Tra questi strumenti, particolare interesse ha rivestito nel nostro Paese l'attività di project financing che, a partire dagli anni ottanta, ha permesso la realizzazione di importanti opere di interesse pubblico, ricorrendo al capitale privato.

Il project financing ha però oggi perso parte del suo appeal per la parte privata a causa di nuove limitazioni intervenute sui diritti di prelazione del promoter.

Nella frontiera dei nuovi rapporti tra pubblico e privato, sta invece crescendo l'interesse delle istituzioni e del mercato nei confronti delle forme di associazioni di scopo che sono rese possibili dai nuovi strumenti finanziari dell'Unione europea e, in particolare, dal Joint european support for sustainable investiment in city areas (JESSICA).

Grazie al JESSICA viene infatti introdotta la possibilità di strutturare i fondi di sviluppo urbano (FSU), che sono aperti sia ad attori pubblici che a soggetti privati, ma purtroppo non ancora adeguatamente normati in Italia.

Più ancora, grazie al JESSICA viene spianata la strada alla costituzione delle società di trasformazione urbana (STU) che, istituite tramite la legge n. 127 del 1997, rappresentano una possibilità per i comuni (aperta anche alla partecipazione di altre istituzioni pubbliche, come la provincia e la regione) di progettare operazioni di sviluppo immobiliare sostenibile, anche attraverso la previsione della riqualificazione di porzioni del tessuto urbano in situazione di degrado.

Le STU rappresentano dunque una risposta moderna, normata nel dettaglio dalla legislazione nazionale e spesso adeguatamente sostenuta da fondi di sviluppo europeo, che consente alle istituzioni pubbliche di delineare i confini del proprio intervento di riqualificazione o di trasformazione, definendo il quadro complessivo delle opere da realizzare e, successivamente, coinvolgendo il capitale privato indispensabile per la progettazione di dettaglio e la realizzazione degli interventi programmati.

È del tutto evidente che la fase più difficile dell'attivazione dell'azione delle STU è proprio quella dello start-up, quando le istituzioni pubbliche devono individuare la complessiva programmazione dell'intervento, con eventuale adeguamento degli strumenti urbanistici e definizione del piano di coinvolgimento dell'investitore privato.

È la fase più difficile perché è quella in cui l'istituzione comunale si trova ancora "sola", con il rischio di non disporre nelle pieghe del proprio bilancio delle risorse economiche necessarie per il decollo della fase iniziale del progetto di partenariato.

Conseguentemente, lo scopo della presente proposta di legge è proprio quello di incoraggiare in tutti i modi i comuni a verificare la possibilità di utilizzare i nuovi strumenti di azione pubblico-privato, fornendo loro il supporto tecnico e quello economico comunque indispensabile per superare la fase più difficile della programmazione dell'intervento (studi di fattibilità, indagini conoscitive sugli strumenti urbanistici, pianificazione amministrativa, finanziaria ed economica dell'intervento) e della scelta degli strumenti più adeguati per la sua attuazione.

La Regione sostiene il partenariato pubblico-privato ed interviene stimolando proceduralmente e sostenendo economicamente la fase di decollo di tali forme di associazionismo, aiutando il loro radicamento culturale ed il loro utilizzo per fini di pubblica utilità.

In altre parole, la Regione riconosce il ruolo strategico della collaborazione pubblico-privato nella riqualificazione di porzioni di territorio (in particolare di quello in situazione di degrado) che devono essere riconsegnate alla pubblica fruibilità dopo un adeguato intervento di trasformazione e si dota del presente strumento legislativo con l'obiettivo di sostenere le autonomie comunali che fossero intenzionate ad utilizzare l'opportunità delle STU per realizzare le indispensabili azioni di partenariato, affiancando i comuni nella fase più complessa dello start-up, nel corso della quale devono essere definiti gli obiettivi prioritari di interesse pubblico, insieme alle condizioni di vantaggio bilanciato che stimolino l'intervento del capitale privato.

Coerentemente con la vigente normativa nazionale in materia, la Regione fornisce il proprio supporto tecnico ed economico privilegiando la costituzione di STU che abbiano tra i loro obiettivi quelli del social housing e dell'edilizia alberghiera di alto livello che sono individuati tra gli obiettivi strategici generali dell'azione di riconversione urbanistica nel contesto dell'intero territorio regionale.

Per quanto invece attiene alle STU che siano promosse da comuni che intendano riconvertire e riqualificare beni patrimoniali provenienti dal demanio regionale, riutilizzabili con finalità produttive e sociali, la Regione è autorizzata a partecipare direttamente alle costituende società pubblico-privato, con percentuali di capitale sociale che possono anche essere significative nella fase iniziale, precedente alla alienazione di parte delle quote ai privati.